Апартаменты, для инвестиций или для жизни?

Около 10 лет назад на рынке недвижимости появилось модное и современное жилье нового формата – апартаменты, на долю которого в столичном регионе приходится уже 20,5%, а это пятая часть всего вводимого в строй жилфонда.

Однако многие до сих пор не знают, стоит ли покупать апартаменты, и если стоит, то зачем? Условно апартаменты можно разделить на два типа: апартаменты для жилья и апартаменты под сдачу, инвестирование.

Давайте рассмотрим каждый из них в отдельности.

Апартаменты для жилья

Итак, стоит ли покупать этот тип недвижимости для собственного проживания? Наше мнение – стоит, но при точном понимании всех нюансов.

Плюсы апартаментов:

  1. Доступная цена. Стоимость апартаментов, как правило, ниже стоимости квартир в среднем на 15-20%.
  2. Простота перепланировок. Фантазия владельцев при перепланировке ограничена только запретом на изменения несущих конструкций здания. Здесь нет разграничений на жилые и нежилые комнаты, а санузел можно расположить в любой части помещения. В привычном жилье, чтобы внести более или менее серьезные изменения в планировку, хозяевам придется пройти немало инстанций. Ради справедливости отметим, что совсем без бюрократии все же не обойтись – основанием при проектировании и проведении работ понадобится регламент, разработанный управляющей компанией.
  3. Дополнительные удобства в самом комплексе. В многофункциональных комплексах жители апартаментов пользуются гостиничным сервисом и услугами всех заведений, входящих в этот комплекс: охрана, уборка, ресепшн и т.д.

Минусы апартаментов:

  1. Прописка. В нежилых помещениях, предназначенных для временного проживания невозможно зарегистрироваться. Исключение составляют квартиры, распложенные в гостиницах и отелях – там есть возможность оформить временную прописку на 5 лет, но по истечении этого срока её придется продлить.
  2. Инфраструктура. Эти квартиры, с юридической точки зрения, жильем не являются, и, следовательно, застройщику необязательно возводить рядом с ними объекты социального значения – детские садики, поликлиники, школы и т. п.

    Однако, Минстрой РФ обязалось доработать закон об апартаментах. Основная идея проекта – придать этому жилью статус жилого и наделить его ограниченным набором прав. Законопроект предполагает, что жители апартаментов получат право на школу, больницу, детский сад.

  3. Налогообложение. Эта недвижимость облагается налогом в 2% от кадастровой стоимости. Для сравнения – имущественный налог на обычную квартиру составляет 0,1–0,3%. На практике это выглядит следующим образом – за квартиру стоимостью 4 млн рублей хозяин платит 4 тыс. рублей в год, а за апартаменты, купленные за 5 млн, ежегодно придется выкладывать 20 тыс. рублей.
  4. Более высокая стоимость коммунальных услуг. Стоимость коммунальных услуг рассчитывается по тарифам юридических лиц, которые выше, чем для жилых помещений. В среднем, владельцы апартаментов платят на 25% больше, чем собственники обычных квартир.

    Однако, если соотнести сумму экономии при покупке апартаментов с разницей в коммунальных платежах, то получится, что приобретать апартаменты все равно выгодно!

    Например, вы приобрели апартаменты за 5 000 000 руб., тогда как квартира стоила 6 000 000 руб. Вы сэкономили 1000 000 руб. Разница в стоимости коммунальных платежей, плюс годовой налог 20 000 руб. вместе составят 30 000 руб. 1000 000 руб. делим на 30 000 руб. получается окупаемость 33 года!

Апартаменты для инвестиций

Покупка апартаментов – это отличная инвестиция в недвижимость по двум причинам:

  1. Если вы покупаете апартаменты в строящемся комплексе, вы зарабатываете до 50% годовых, за счет роста цены на квартиру после ввода комплекса в эксплуатацию.
  2. После завершения строительства вы можете сдавать в аренду апартаменты самостоятельно или поручив это специальной управляющей компании, которая, как правило, создается или аккредитована самим застройщиком, и выплачивает вам ежемесячно фиксированную сумму от дохода со сдачи внаем. Управляющая компания берет на себя все вопросы, связанные с арендой ваших апартов: поиск арендаторов, контроль оплаты и состояния жилья. А вы будете получать стабильный доход.

Пример расчета доходности апартаментов, предлагаемой одной из управляющих компаний Спб.

Вариант 1. Доходность от 9% годовых. Долгосрочная аренда: апартаменты сдаются на срок от одного месяца, и компания отчитывается по оплате от арендаторов.

Вариант 2. Доходность от 14% годовых. Краткосрочная аренда— посуточно, сроком не больше месяца. В этом случае доходность будет выше, но вместе с этим возрастают и риски низкой занятости апартов.

Вариант 3. Доходность 29 000 руб./в месяц+ 10% от дохода, превышающего эту сумму. Неограниченный срок аренды и фиксированная сумма дохода. Вы гарантированно получите деньги, независимо от того, сдаются ваши апартаменты или нет.

Верстка сайта www.andona.click