Все про ипотеку

Ипотека – выдача кредита на покупку жилья под залог недвижимости. Вопросы ипотеки регулируются, в основном, Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке», Жилищным кодексом и Земельным кодексом.

Эксперты уверяют, что ипотеку стоит брать всегда, когда нужно решить жилищный вопрос. Если все время чего-то ждать, решение может затянуться на годы. Не стоит дожидаться понижения ставки. Оно практически всегда сопряжено с повышением цен на недвижимость. Это делает потенциальную выгоду совсем не очевидной.

Кто может оформить ипотеку?

Кредит на покупку жилья может получить физическое лицо, соответствующее определенным требованиям:

  1. Возраст - не меньше 21 года, и не старше 75 лет на момент окончания ипотечного кредита;
  2. Заемщик должен работать по найму или же быть индивидуальным предпринимателем/собственником бизнеса;
  3. Наличие постоянного дохода. Подтверждается справкой 2-НДФЛ с места работы или справкой по форме банка. Требования к документам можно уточнить у банка, выдающего вам ипотечный кредит. В справках отражаются сведения о вашей зарплате и удержанных налогах за определенный период (обычно за год или полгода).
    Как правило, общий трудовой стаж за последние 5 лет должен составлять не менее 1 года, и не менее 6 месяцев на текущем месте работы;
  4. Наличие первоначального взноса не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости.
    Однако, существуют государственные программы поддержки семей при рождении или усыновлении второго, третьего или последующего ребёнка. В данном случае ипотеку можно оформить без первоначального взноса или со взносом в размере 5% при условии использования средств материнского капитала.
    Механизм будет следующий: Вы подаете в банк заявку на одобрение ипотеки, к которой прикладываете документы о наличии материнского капитала. Банк одобряет вам кредит на полную сумму, которую вы потом гасите средствами материнского капитала.

Для оформления заявки на ипотечный кредит вам потребуются:

  • Копия Паспорта гражданина РФ;
  • Копия трудовой книжки, заверенная генеральным директором, с датой, подписью и печатью. На копии последнего листа необходима надпись: «Работает по настоящее время»;
  • Справка 2 НДФЛ или по форме банка. (Не требуются для зарплатных клиентов банка).

Какова средняя ставка по ипотеке в России?

Средняя ставка, по которой сегодня можно получить ипотечный кредит, составляет около 10% годовых.
Часто можно встретить рекламные предложения, обещающие более низкие ставки. Кредит по таким параметрам действительно можно получить при соблюдении определенных требований. Например, ваш доход должен быть подтвержден официально, первоначальный взнос должен составлять не менее половины от стоимости приобретаемого объекта, или у вас должна быть зарплатная карта в данном банке и т.д. Могут быть льготные ставки на ипотеку у определенных застройщиков.

Существуют и государственные программы льготного ипотечного кредитования, например, «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми», от Сбербанка. Ставка по которой составляет всего 6%.
Кредиты на покупку недвижимости в рамках новой госпрограммы смогут получить семьи, у которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился (или родится) второй или третий ребенок. Процентная ставка по ипотеке составит 6% годовых первые 3 года для семей, у которых родился второй ребенок, или первые 5 лет в случае рождения третьего ребенка. Максимальная сумма кредита на покупку недвижимости в Москве и области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области – 8 млн. руб., для покупки жилья в остальных регионах – 3 млн. руб.
В рамках программы можно приобрести жилую недвижимость на первичном рынке у юридического лица как на стадии строительства, так и готовое жильё от застройщика.

Как уменьшить переплату за ипотеку?

Рефинансирование кредита. Суть способа в том, что заемщик имеет право сменить кредитора на того, который предложит более выгодные условия по кредиту. Многие крупные банки имеют свои программы рефинансирования. Узнать о них можно на сайтах этих учреждений. Клиенту, который решился на рефинансирование, нужно взять необходимые документы, прийти в банк, подать заявку и подписать договор.

Целесообразность рефинансирования нужно считать в каждом случае отдельно. Например, если основная часть кредита выплачена или остался совсем небольшой срок, менять кредитора уже не стоит. Существенной выгоды с учетом накладных расходов по новой сделке вы не получите. В процессе рефинансирования можно снизить как ежемесячный платеж, так и срок кредита, что тоже существенно уменьшает итоговую переплату.

Досрочное погашение, даже – минимальными суммами. Любое досрочное погашение уменьшает «тело» кредита, на которое начисляются проценты. Это значит, что со следующего после досрочного погашения периода уменьшится или размер кредита, или его срок (в зависимости от того, что выбрал заемщик из доступных вариантов).

Почему лучше брать ипотеку в новостройке?

Мы рекомендуем приобретать квартиру в строящихся новостройках по двум причинам:
После завершения строительства и сдачи дома цена на вашу квартиру автоматически вырастет еще как минимум на 20%. Также, в виду общих тенденций рынка, цены на старую вторичную недвижимость падают, к тому же, с каждым годом такую квартиру все тяжелей продать – она становится неликвидной. Таким образом, вы теряете деньги не только платя проценты по ипотеке, но и за счет обесценивания квартиры.
Цены же на хорошие и качественные новые дома, наоборот, растут, что не только покроет ваши затраты по переплате за ипотеку, то и позволит Вам заработать!

Простой пример. Вы берете квартиру в строящемся доме комфорт класса за 4 000 000 руб. Первоначальный взнос у вас 50%. Срок ипотеки 15 лет. За это время переплата по кредиту, если не «гасить» кредит досрочно составит 1 870 000 руб. После ввода дома в эксплуатацию, стоимость квартиры автоматически вырастет на 20% и составит 4 800 000 руб., а в течение следующих 15 лет квартира вырастет в цене еще, как минимум, на 30% и ее ориентировочная стоимость будет уже 6 240 000 руб. Таким образом, всего ваша квартира подорожает на 2 240 000 руб, что покроет затраты на ипотеку и позволит вам получить прибыль!

Как правильно читать ипотечный договор?

Первое, что нужно проверить в любом кредитном договоре, помимо личных данных, это срок, сумма кредита, ставка и ежемесячный платеж. Обязательно обратите внимание на порядок внесения ежемесячных платежей. Внимательно изучите правила досрочного погашения, а также процедуру получения информации из банка (например, для получения налогового вычета вам понадобится справка об уплаченных процентах). Посмотрите, какие правила устанавливает банк по регистрации третьих лиц или перепланировке.
Не лишним будет знать, какие санкции ждут тех, кто допустит просрочку в исполнении обязательств.

Зачем страховать ипотеку, жизнь и здоровье?

При оформлении ипотеки на строящуюся недвижимость вам потребуется застраховать только свою жизнь и здоровье, а если вы приобретаете вторичную недвижимость, то еще и саму недвижимость.

Страхование жизни и здоровья заемщика.
Стоимость страховки, составляет от 0,25% до 0,5% от суммы кредита, и зависит от многих факторов: возраст заемщика, наличие заболеваний, непосредственно страховой компании и т.д.
В некоторых банках страховка позволяет снизить ставку по кредиту до 1%, например, по программе «Защищенный заемщик» от Сбербанка. Помимо экономии на ставке, полис выполняет свою непосредственную задачу — страховая компания выплатит банку остаток задолженности по вашему ипотечному кредиту при наступлении страхового случая.

Как это работает?

Полис оформляется только на сумму, на которую оформляется кредит. При наступлении страхового случая страховая компания берет все обязательства по погашению кредита на себя. Долговые обязательства по кредиту не перейдут на ваших близких. Полис действует в течение 12 месяцев. Своевременное продление полиса позволит сохранить установленную кредитным договором процентную ставку.
Оформить страховой полис вы можете самостоятельно, до заключения ипотечной сделки в банке, в любой страховой компании на ваш выбор. Однако, вам будет необходимо ознакомится со списком страховых компаний, которые аккредитованы вашим банком. Эту информацию можно получить у вашего кредитного менеджера в банке или на сайте банка. Также, вы можете оформить страховку непосредственно в офисе банка, при заключении сделки. Однако, сумма страховки в этом случае может оказаться выше.

Причины отказа в ипотеке

Как правило, банк не объясняет причину отказа, но можно проанализировать конкретную ситуацию и предположить, почему так вышло. Для отказа в ипотеке у банка может быть несколько основных причин:

Плохая кредитная история

Плохая кредитная история является главной причиной отказа в кредите. Кредитная история — это досье, в котором хранится история ваших кредитных отношений с финансовыми организациями. Досье на заемщика заводится в момент его первого кредита. Нарушение условий кредитного договора — просрочка платежа, уклонение от платежей или судебные разбирательства по кредитным договорам, приводят к испорченной кредитной истории.

Например, если у клиента было несколько просрочек сроком до 5 дней, то кредитная история уже не идеальная, но и не настолько плохая, чтобы получить отказ в ипотеке. Более длительные просрочки по кредитам – это уже испорченная кредитная история. Клиент зарекомендовал себя как неблагонадежный заемщик, и банк с большой вероятностью откажет в ипотеке. Если же кредит не был выплачен вообще и проводились судебные взыскания – будет однозначный отказ.
Узнать свою кредитную историю можно в бюро кредитных историй или на сервисе «Сбербанк Онлайн», в разделе «Кредиты».

Если вы не по собственной воле просрочили кредитный платеж, предъявите в банк соответствующие документы: справку из больницы о нахождении там, с места работы о задержке зарплаты и т.д. Исправить кредитную историю помогут новые записи о своевременном погашении кредитов. Оформите небольшой кредит, например, на бытовую технику. И платите исправно – небольшую сумму будет легко погасить. Это улучшит ваш кредитный рейтинг. Также проверьте, нет ли у вас задолженностей перед ГИБДД, налоговой инспекцией и других неоплаченных штрафов.

Недостаточный доход

Для получения ипотеки доход должен быть стабильным и достаточным для регулярных выплат по ипотеке. При этом у клиента должны оставаться деньги на питание, содержание неработающих членов семьи, оплату коммунальных услуг, налогов и другие обязательные расходы. Желательно, чтобы платеж по ипотеке составлял не более 50% вашего ежемесячного дохода. Например, у клиента зарплата 45 000 руб., а платеж по ипотеке за выбранную квартиру составит 36 000 руб. На необходимые расходы останется 9 000 руб. – это меньше прожиточного минимума на человека, поэтому банк откажет в ипотеке. Рассчитать платеж по ипотеке можно на странице Ипотечный калькулятор.

Чтобы увеличить шансы на одобрение большей суммы, вы можете привлечь созаёмщиков — участников зарплатных проектов. Их доходы также учитываются банком при определении суммы кредита. Попробуйте изменить параметры кредита – поискать более дешевое жилье, уменьшить запрашиваемую сумму или увеличить размер первоначального взноса. Также можно увеличить срок ипотеки — чем больше срок, тем меньше будет размер ежемесячного платежа.

Наличие других кредитов

Банк может отказать в ипотеке, если у клиента есть другие кредиты. Принимая решение о выдаче кредита, банк анализирует, насколько комфортно будет клиенту осуществлять выплаты. Если финансовая нагрузка заемщика будет слишком велика, есть риск, что он не сможет исправно выплачивать все свои кредиты вместе с ипотекой.
Например, в данный момент клиент уже имеет несколько кредитов в других банках, а также является владельцем двух кредитных карт. Ежемесячно он выплачивает по кредитам 30 тыс. руб. при зарплате в 70 000 руб. Платеж по ипотеке составит ещё 30 000 руб. ежемесячно. Таким образом, выплаты по кредитам составят более 70% дохода, а на постоянные расходы у клиента останется 10 000 руб. в месяц – этого недостаточно, чтобы обеспечивать себя и семью.
Закройте имеющиеся кредиты и кредитные карты, только после этого подайте заявку на ипотеку. Учитывайте, что информация о погашении кредитов в бюро кредитных историй обновляется в течение 10 дней.

Недостоверные сведения

Сотрудники банка проверяют все полученные от клиента данные. Попытка обмануть банк обернется отказом в ипотеке. Например, если клиент не указал некоторые действующие кредиты, банк может расценить это как намерение обмануть банк и отказать в кредите.
Если сотрудники не смогут дозвониться на место работы по указанным номерам, клиенту откажут в одобрении. Также, если клиент имел судимость, этот факт не получится скрыть от банка – отказ в ипотеке будет гарантирован. Указывайте только правдивую информацию о себе. Заранее предупредите руководителя, отдел кадров, бухгалтерию и родственников о возможном звонке из банка.

Верстка сайта www.andona.click